Wenn die Mieter bleiben

Es ist der Schreck aller Mieterinnen und Mieter. Kaum eine Woche vergeht, ohne dass Bewohner wegen einer Totalsanierung ausziehen müssen. Vor allem in Zürich ist das Problem akut, denn in keiner anderen Schweizer Stadt wird mehr leergekündigt. Ein Beispiel, das für Aufsehen sorgte, waren die Sugus-Häuser im Kreis 5. Dort wurde letztes Jahr 105 Mietparteien gekündigt, um drei von neun Liegenschaften zu sanieren.

Doch es geht auch anders. Einige Akteure auf dem Zürcher Wohnungsmarkt haben bei Sanierungen das Wohl der Bewohnerschaft im Auge. So können bei einem Umbau in Etappen die Anwohnenden in ihren Wohnungen bleiben, auch wenn das ganze Gebäude renoviert wird. Vor allem die Stadt setzt bei ihren Liegenschaften diese sozialverträgliche Alternative zur Leerkündigung um. So wurden erst kürzlich die Siedlungen Bullingerhof und Birkenhof sowie Liegenschaften an der Grimselstrasse auf diese Weise saniert. Arbeiten in den Siedlungen Heiligfeld und Hardau II sind noch im Gange. Bei Letzteren wird die Fassade renoviert, bei den anderen Liegenschaften wurden neue Küchen, Bäder, Haustechnik, Fenster und Photovoltaikanlagen eingebaut.

Baustelle ist happig

Die Stadt wendet für die Sanierungen im bewohnten Zustand ein Rochade-Prinzip an. Das bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter während des Umbaus in eine Ersatzwohnung in der gleichen Siedlung ziehen können. Dafür werden freigewordene Wohnungen im Vorfeld der Sanierung nur noch befristet vermietet, zum Beispiel an das Jugendwohnnetz Juwo oder an die Asylorganisation Zürich. Bei Baubeginn stehen diese dann für die alteingesessenen Mietenden frei. «Die Bewohner sind an ihrem Ort verwurzelt, es besteht ein grosses Bedürfnis, in der Siedlung bleiben zu können», sagt Kornel Ringli, Sprecher von Liegenschaften Stadt Zürich. Die meisten Leute seien dankbar, dass sie die Wohnung nicht aufgeben müssten, aber der Umbau sei auch mit Umständen verbunden. So müssten die Bewohner zwei Mal umziehen und mit der Baustelle klarkommen. «Eine Baustelle ist kein Zuckerschlecken, es ist sowohl für die Mieterschaft als auch für uns intensiv, wir bekommen mehr Anfragen und leisten Hilfe», so Kornel Ringli. Es gebe auch Leute, die den Lärm einer Baustelle nicht in Kauf nehmen wollten und wegziehen. Andere würden in der Rochadewohnung bleiben.

Eine Sanierung im bewohnten Zustand kostet mehr und ist komplizierter als eine Leerkündigung. Doch die Stadt nimmt dies in Kauf, damit die Mieterinnen und Mieter nicht ihre Wohnung verlieren. Wie viel der Mehraufwand beträgt, kann Ringli nicht beziffern. Der Mietzins der renovierten Wohnungen ist, wie bei privaten Liegenschaften, höher als vorher. Doch die

Stadt verlangt eine Kostenmiete. Das heisst, dass sie nur die Kosten für die Sanierung verrechnet, ohne Gewinn zu machen.

«Der Wille ist da»

Ein anderes prominentes Beispiel einer mieterfreundlichen Sanierung ist die Siedlung Im Tiergarten in Wiedikon. Hier werden in den 466 Wohnungen bis 2027 Küchen, Nasszellen und Fenster renoviert. Die Eigentümerin Plazza AG wendet ein anderes System als die Stadt an. Die Wohnungen bleiben bewohnbar, Dusche, WC, Kochgelegenheit und Kühlschrank stehen in Containern im Freien zur Verfügung. Dieses provisorische Wohnen ist zumutbar, auch weil die Bauetappe pro Wohnung rund einen Monat dauert. Eine Erneuerung war nach 30 Jahren nach der Fertigstellung der Gebäude nötig.

«Das Verständnis beim überwiegenden Teil der Mieterinnen und Mieter ist gut, sie sind grossmehrheitlich erleichtert, dass sie in der Siedlung bleiben können», sagt Sprecher Marcus Balogh. Man habe sich für eine Sanierung im bewohnten Zustand entschieden, weil dies die nachhaltigere und für die Mietenden deutlich weniger belastende Lösung sei. Das soziale Umfeld, Nachbarschaftsbeziehungen und die Anbindung an Arbeit, Schule und Infrastruktur blieben erhalten. Zudem würden die Belastungen und Kosten eines Umzugs sowie die Unsicherheit bei der Wohnungssuche in einem angespannten Wohnungsmarkt entfallen. Man habe die Mieterschaft früh einbezogen und transparent kommuniziert. Laut dem «Baublatt» kosten im Tiergarten nach den Arbeiten eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung zwischen 800 und 900 Franken mehr, eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung 700 Franken mehr und eine Zweieinhalb-Zimmer-Wohnung rund 500 Franken mehr.

Die Mietenden der Siedlung Tiergarten haben sich lange vor dem Start der Bauarbeiten mit dem Mieterverband Zürich in Verbindung gesetzt. «Wir klären ab, ob die Überwälzung der Sanierungskosten in diesem Fall rechtmässig ist», sagt Sprecher Walter Angst. Grundsätzlich seien Sanierungen im bewohnten Zustand begrüssenswert. Der Mietvertrag würde bestehen bleiben, so hätten die Bewohnerinnen und Bewohner die Garantie, dass die Erhöhung des Mietzinses nur den tatsächlichen Investitionen entspricht. Neue Mietende würden einen wesentlich höheren Preis zahlen. Während der Bauarbeiten hätten Mieter ein Recht auf finanzielle Entschädigung wegen der Unannehmlichkeiten.

Bei privaten Eigentümerinnen und Eigentümern steht die Sozialverträglichkeit zwar nicht an oberster Stelle. Wie Luca Roncoroni, Sprecher des Hauseigentümerverbands Zürich (HEV Zürich), zu «Tsüri» sagt, würde man aber den Umbau in Etappen unterstützen. Da viele Besitzer oft im selben Haus wohnten, würden Bauprojekte sogar häufig so ablaufen. «Damit kommt eine Leerkündigung gar nicht infrage, da die Eigentümerin oder der Eigentümer dann für sich selbst eine temporäre Alternative suchen müsste.»

Sabeth Tödtli vom Verein Urban Equipe fordert, dass alle Eigentümer mitziehen. «Wir kommen nicht aus dieser Krise, wenn die Privaten keine Verantwortung übernehmen», sagt sie. Es gebe immer wieder Eigentümerinnen und Eigentümer, die sozialverantwortlich bauen wollten, der Wille sei da, doch es fehle an Anlaufstellen. Der Prozess sei eine schwierige Aufgabe, die viel Koordination erfordere.