Ein Bauplan mit Zündstoff
Die Revision der Bau- und Zonenordnung soll mehr Wohnraum schaffen und ökologische Ziele stärken. Doch sie birgt Konfliktpotenzial zwischen Parteien, Verbänden und Eigentümerschaft. Von Jan Strobel
Verdichtung trifft auf Grünraum. Eine schwieriger Balanceakt. Blick auf das Quartier Grünau. Bild: Baugeschichtliches Archiv Zürich/Juliet Haller
Der Name klingt nach trockenster, amtlicher Materie, nach einem Mammut-Regelwerk: Die Bau- und Zonenordnung, kurz BZO. «BZO klingt zwar abstrakt», sagt auch Stadtpräsidentin Corine Mauch, «sie stellt aber die Weichen für die Zukunft. Die Bau- und Zonenordnung betrifft jede und jeden von uns.» Die BZO ist das zentrale Instrument, mit dem die Stadt ihre langfristige räumliche Entwicklung steuert. Sie regelt, wo und wie in Zürich gebaut werden darf – Wohnungen, Büros, Gewerbe, Schulen oder Parkanlagen und Freiräume. Ebenso regelt sie beispielsweise, wie hoch Gebäude in den verschiedenen Zonen sein dürfen. Die BZO berührt also hoch aufgeheizte Felder in der Stadt-politik. Sie ist beinahe ein regelrechtes Minenfeld für gesellschaftliche Kontroversen und politische Kämpfe.
Zuletzt wurde die Bau- und Zonenordnung 2016 revidiert. In den letzten zehn Jahren haben sich die Anforderungen an die Planung und die Rahmenbedingungen jedoch deutlich verkompliziert. Es gilt, Klimaziele ebenso zu berücksichtigen wie das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder, politische Vorstösse im Gemeinderat oder auch den kommunalen Richtplan für die Nutzung von Siedlung, Landschaft und öffentlichen Bauten und Anlagen. Diesem Richtplan hatte die Stadtzürcher Stimmbevölkerung 2021 zugestimmt.
Ein «Meilenstein»
Eine neuerliche Revision war deshalb unumgänglich. Vergangene Woche stellten Stadtpräsidentin Corine Mauch, Hochbauvorsteher André Odermatt und Tiefbauvorsteherin Simone Brander den Entwurf des neuen Zürcher Baureglements den Medien vor. Jahrelang wurde daran gearbeitet und gefeilt. «Es war nicht einfach, alle Interessen und Ziele unter einen Hut zu bringen», betonte Stadtrat André Odermatt. Die Rede war bei den Stadträtinnen und Stadträten von einem «Meilenstein».
Die neue BZO möchte «mehr Platz schaffen, ohne die Quartiere zu überfordern». So lautet ein Kernthema. Zunächst greift das Regelwerk damit eines der Hauptprobleme der Stadt auf: Mehr Wohnraum zu ermöglichen. Gefördert werden soll die Innenverdichtung. Die Stadt soll sich also nicht ins Grüne ausbreiten, sondern in bereits bebautem Gebiet wachsen. Zusätzliche Kapazitäten von preisgünstigem Wohnraum sollen durch «moderate Aufzonungen» geschaffen werden. Gebäude in dafür geeigneten «Entwicklungsgebieten» sollen um ein bis zwei Stockwerke höher gebaut werden können. Der Stadtrat geht damit zumindest teilweise auf die FDP-Aufstockungs-initiative ein, welche letztes Jahr allerdings sistiert wurde. Diese städtischen «Entwicklungsgebiete» befinden sich in ihren Schwerpunkten in Zürich-West im Kreis 9 und in Zürich-Nord, insbesondere im Kreis 11. Mit diesen Aufzonungen soll Wohnraum für rund 20 000 Menschen entstehen. So berechnet es das Hochbaudepartement.
75 Prozent der dadurch gewonnenen zusätzlichen Wohnungen sollen preisgünstig vermietet werden müssen. Damit sollen Eigentümerinnen und Eigentümer, die von einer zusätzlichen Aufzonung und damit von einer Wertsteigerung profitieren, zu einem sozialen und wohnpolitischen Beitrag verpflichtet werden. Anreize für Bauherren will die Stadt bei grossen Arealen schaffen. Sie können von einem sogenannten «Ausnützungsbonus» profitieren, sofern die zusätzliche Fläche zu 100 Prozent für preisgünstigen Wohnraum genutzt wird. Bauherren dürfen mit einem solchen Bonus also zusätzliche Fläche für günstigen Wohnraum bauen.
Auch mit dieser Verdichtung soll die Identität und Lebensqualität in den Quartieren erhalten bleiben. So sieht es zumindest die Planung vor. Um diesen komplexen Anforderungen in den Quartieren gerecht zu werden, will die Stadt in ihrer neuen BZO zwei neue Wohnzonentypen und eine neue Zentrumszone einführen. So sollen in der neuen Zentrumszone maximal sechs Vollgeschosse bei einer Ausnützungsziffer von 200 Prozent möglich sein. Gebäude können also doppelt so viel Fläche beanspruchen wie das Grundstück, auf dem sie stehen.
Ein weiterer Schwerpunkt der BZO liegt bei den Grünflächen und Freiräumen. So werden Flächen, die für neue Quartierparks vorgesehen sind, konsequent als Freihaltezonen gesichert. Auch bei privaten Bauprojekten sollen Baumpflanzungen oder auch Dachbegrünung verpflichtend werden. Mit diesen Massnahmen möchte die Stadt dem fortschreitenden Schwund insbesondere von Baumkronenflächen in Zürich entgegenwirken. Allein zwischen 2018 und 2022 nahm die Summe aller von Bäumen beschatteten Flächen im Siedlungsgebiet um 64 Hektaren – oder 90 Fussballfeldern – ab. Eingeführt werden soll eine Grünflächenziffer von 15 bis 60 Prozent in Wohn-, Zentrums-, Industrie- und Gewerbezonen.
«Monaco am Zürichsee»
Bereits kurz nach der Präsentation des BZO-Entwurfs meldeten sich die Stadtparteien und Verbände zu Wort. Die SP will in ihrer Detailprüfung der Revision «genau darauf achten, dass die sie nicht zu einer zusätzlichen Verdrängung aus der Stadt Zürich führt.» Ein «Monaco am Zürichsee» solle mit allen Mitteln verhindert werden. Es brauche mehr Auflagen für renditeorientierte Firmen.
Zu einer «sozialen Schicksals-frage» macht die AL die geplanten Aufzonungen. Die neue BZO öffne einer «drohenden Ersatzneubau-Explosion» Tür und Tor. Die Vorgabe des Stadtrats für preisgünstigen Wohnraum wirke «reichlich halbherzig», so die Partei. Die AL fordert 100 Prozent Mehrausnützung als preisgüntigen Wohnraum statt der in der BZO-Revision vorgeschlagenen 75 Prozent. Auch die GLP sieht «Diskussionsbedarf» bei den Aufzonungen. Ob die vorgesehene Quote von 75 Prozent in der Praxis «richtig und so zulässig» sei, werde sich zeigen müssen. Forderungen nach 100 Prozent preisgünstigem Wohnraum, wie sie von linker Seite erhoben werden, würden nach Meinung der GLP die Anreize für Bauherrschaften, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, deutlich reduzieren. Kritik an Aufzonungen und Grünflächenziffer kommt auch von der Mitte/EVP-Fraktion. Damit werde das Bauen in Zürich «noch komplizierter und aufwendiger». Der Hauseigentümerverband Zürich (HEV) befürchtet das Heraufziehen eines Zielkonflikts: Einerseits soll dichter gebaut werden, andererseits entstehen gleichzeitig zusätzliche Einschränkungen für Bauprojekte. Zudem greife die Einführung einer Grünflächenziffer «in die verfassungsmässig verbrieften Eigentumsrechte und die Gestaltungsfreiheit der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer ein.»
Die überarbeitete BZO liegt nun noch bis 1. Juni öffentlich auf. Parallel zur öffentlichen Auflage wird der Entwurf dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. Nach Ablauf der Auflagefrist werden die Rückmeldungen von den zuständigen Fachstellen beurteilt und in einem Bericht zusammengefasst. Letztlich setzt der Gemeinderat die revidierte BZO fest.
Weitere Informationen:
www.www.bzo-zuerichbzo-zuerich.ch; www.stadt-zuerichstadt-zuerich.ch/bzo-auflage .ch/bzo-auflage
